Ustalony w umowie deweloperskiej metraż mieszkania różni się od tego faktycznego? Co kupujący może zrobić z takim fantem? Czy może odstąpić od umowy, albo żądać obniżenia ceny w przypadku jeśli powierzchnia jest mniejsza niż planowana? Czy kupujący będzie musiał dopłacić deweloperowi za zwiększony metraż mieszkania?

Problem zaczyna się już przy wybraniu metody pomiaru powierzchni lokalu. Ustawa deweloperska określa jedynie, że umowa deweloperska powinna określać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Natomiast w ustawie prawo budowlane (w brzmieniu po nowelizacji z jesieni ubiegłego roku) znajdziemy odesłanie do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2020 poz. 1609), zgodnie z którym powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, przy czym:

• powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony,
• powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
• powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
• przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

Ustawodawca wskazując na Polską Normę, ma tutaj na myśli najnowszą normę opublikowaną w języku polskim, a zatem normę PN-ISO 9836:2015-12.

Teoretycznie powierzchnia oddawanego do użytku lokalu powinna odpowiadać wcześniejszymi ustaleniom pomiędzy deweloperem oraz klientem. W praktyce jednak bardzo często mają miejsce niewielkie odchylenia. Powodem powstania rozbieżności mogą być chociażby nieznaczne różnice grubości ścian lub zastosowanie grubszego tynku. Zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z przyczyn technicznych nie jest możliwe, aby wszystkie budowane lokale miały powierzchnię dokładnie zgodną z projektem. Dlatego związek uważa, że dopuszczalne jest zawarcie w umowie deweloperskiej zapisu, iż ostateczna powierzchnia użytkowa mieszkania może różnić się od tej zapisanej w umowie.

Eksperci Politechniki Gdańskiej wydali opinię, w której stwierdzili, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4,3 proc. (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2,1 proc. (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

Jakie odchylenie powierzchni powinien zaakceptować kupujący, a jakie uprawniać będzie do odstąpienia od umowy?

Powyższe zagadnienie było przedmiotem wieloletniego sporu pomiędzy Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, który zakończył się wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. (sygn.. akt VI ACa 831/15). Stołeczny sąd uznał, że odchylenie od projektowanej powierzchni użytkowej mieszkania nieprzekraczające 2,00 % jest dopuszczalne, o ile będzie związane z odpowiednią korektą ceny nieruchomości.

Niezgodność metrażu powyżej 2,00 % stanowi istotną wadę lokalu lub domu

W świetle przywołanego wyżej wyroku, można przyjąć, iż odchylenie przekraczające 2,00 % ustalonej w umowie deweloperskiej powierzchni (na plus lub minus) uprawnia klienta do odstąpienia od zawartej umowy z tytułu istotnej wady mieszkania (zamiast korekty ceny).

Wskazania w tym miejscu wymaga, iż obecnie już często możemy spotkać się w treści umów deweloperskich z zapisami uwzględniającymi maksymalnie 2,00 % tolerancję zmiany metrażu lokalu, co niewątpliwie ma na celu ustandaryzowanie kwestii nieznacznych wahań powierzchni.

Jak zmiana metrażu może wpłynąć na cenę mieszkania?

Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, trzeba zapoznać się z treścią uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 1465/15). Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy deweloperem, a nabywcami lokalu w budynku wielorodzinnym. Małżonkowie domagali się m.in. wypłacenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Chodziło o różnicę w powierzchni ostatecznej w stosunku do powierzchni projektowanej lokalu (wynosiła ona 1,53 m2).

Jak ustalił sąd, ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu miała zostać określona przy podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego po oddaniu lokalu do dyspozycji powodów, a obmiar dokonany miał być zgodnie z Polską Normą PN-70. W umowie przewidziano, że ustalona w ten sposób powierzchnia może różnić się od odpowiedniej powierzchni określonej w umowie rezerwacji lokalu w każdym przypadku o wartość nieprzekraczającą 3 proc. i każda ze stron będzie miała prawo domagania się od drugiej strony dokonania dopłaty bądź zwrotu nadpłaty wyłącznie w przypadku stwierdzenia, że różnica przekracza wskazaną wartość dopuszczalną.

Sąd Apelacyjny uznał że dozwolone jest zapisanie w umowie deweloperskiej, iż ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się od powierzchni projektowej. Uwzględnić bowiem trzeba w tym zakresie specyfikę działalności budowlanej, gdzie trudno oczekiwać precyzji do centymetra kwadratowego. W związku z tym ustalenie, że ostateczna powierzchnia może różnić się nieznacznie, w tym konkretnym przypadku – do 3 proc. – od powierzchni projektowanej nie jest jeszcze samo w sobie postanowieniem z założenia rażąco naruszającym interesy klienta.

Zdaniem sądu o niedopuszczalności klauzuli świadczyło natomiast to, że pozbawiała ona konsumenta prawa do ustalenia ostatecznej ceny za lokal na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń.

W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że zasady pomiaru powierzchni na etapie projektowania (odległości między ścianami nieotynkowanymi) są inne od zasad wyrażonych w Polskiej Normie (odległości między ścianami otynkowanymi), a w konsekwencji – mniejsze o grubość nałożonego tynku. Skutkuje to tym, że pomiar ostateczny daje zwykle wynik niższy od pomiaru według projektu. Dlatego wrażenie symetrycznego ukształtowania uprawnień obu stron we wskazanej klauzuli (powodowie nie mogą żądać zwrotu, ale także pozwani nie mogliby żądać dopłaty w razie zwiększenia się powierzchni) jest iluzoryczne. W praktyce bowiem, powierzchnia lokalu wykazywana w akcie notarialnym sprzedaży, zawsze okazuje się mniejsza od powierzchni wyliczonej w projekcie. W konsekwencji konsument otrzymuje lokal o mniejszej powierzchni niż powierzchnia umówiona. W takim przypadku powinien zachować prawo do ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni – wskazał sąd apelacyjny.