Zeszłoroczna nowelizacja prawa budowlanego zmieniła definicję obszaru oddziaływania obiektu a tym samym zawęziła krąg stron postępowania w sprawie o uzyskanie pozwolenia na budowę

Regulacja sprzed nowelizacji

Do dnia 19 września 2020 r. przez obszar oddziaływania obiektu należało rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Takie rozumienie obszaru oddziaływania pozwalało na uczestnictwo w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę szerokiego kręgu podmiotów. Prawo budowlane nie zdefiniowało bowiem, co należało rozumieć przez pojęcie „ograniczenia w zagospodarowaniu” co prowadziło do częstych sporów pomiędzy inwestorem, organem a podmiotami, które chciały uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony.

Sądy administracyjne „ograniczenia w zagospodarowaniu” interpretowało bardzo szeroko kwalifikując  do nich różnego rodzaju oddziaływania na sąsiednie nieruchomości takie jak: hałas, wibracje, zanieczyszczenie powietrza i tym podobne. Z uwagi na niejednoznaczne rozumienie terminu „ograniczenia w zagospodarowaniu” zarówno projektanci jak i organy administracyjne napotykały trudności w prawidłowym określeniu kręgu stron postępowania, co częstokroć skutkowało wydłużeniem terminu realizacji inwestycji z uwagi na wznawianie postępowań przez podmioty, które nie zostały zakwalifikowane  jako strona.

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu

W art. 3 pkt 20 znowelizowanego Prawa budowlanego zawierającym definicję obszaru oddziaływania obiektu skreślono wyrażenie „w zagospodarowaniu”. Tym samym aktualnie przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Obecnie obszarem oddziaływania obiektu jest zatem obszar w stosunku do którego obiekt wprowadzi ograniczenia budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi prawne odnoszące się do zabudowy (w szczególności wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od drugich). Przy ustalaniu kręgu stron postępowania nie będą już brane pod uwagę takie oddziaływania jak  hałas, wibracje czy zanieczyszczenie powietrza.

Bez wątpienia zmiana definicji obszaru oddziaływania w wielu przypadkach przyśpieszy uzyskanie pozwolenia na budowę, a także usprawni pracę projektantów oraz organów administracji publicznej przy ustalaniu kręgu stron w sprawach o pozwolenie na budowę.

 Strona w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy

Bez zmian pozostaje jednak krąg podmiotów w sprawach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (które poprzedzają wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). W tym przypadku pojęcie strony jest interpretowane zgodnie z art. 28 k.p.a. (Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek), czyli w sposób bardzo szeroki. Na tym etapie podmioty sąsiadujące z działką, na której planowana jest inwestycja, nadal mogą wziąć udział w postępowaniu i podjąć próbę weryfikacji sposobu zagospodarowania nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję.